Koszty kredytu hipotecznego



Pożyczkodawcy funkcjonują na rynku, ponieważ chcą zarabiać na udzielaniu pożyczek. Musimy być realistami, nikt przecież nie robi nic za darmo, a zwłaszcza w dzisiejszych czasach. Kiedy zaciągamy kredyt, musimy liczyć się z tym, że będzie się to wiązać z pewnymi kosztami. Często są one tak duże, że początkowo nie zdajemy sobie sprawy z ich wielkości. Dlatego też każdy, kto planuje wzięcie kredytu hipotecznego, powinien wcześniej zapoznać się dogłębnie z jego kosztami i wszystkimi innymi warunkami umowy.

Koszty kredytu hipotecznego mogą wprawiać w zakłopotanie, nawet jeśli miałeś już do czynienia z tym tematem w przeszłości. Dzisiaj więc omówimy tę kwestię od podstaw, aby każdy następny klient decydujący się na kredyt hipoteczny wiedział dokładnie, na co się pisze.


Czym jest kredyt hipoteczny?

To przede wszystkim wieloletnie zobowiązanie finansowe. Przed pożyczeniem tak dużej sumy pieniędzy należy bardzo dobrze przemyśleć swoją decyzję, zapoznać się ze wszystkimi dostępnymi na rynku opcjami i może nawet zasięgnąć porady eksperta. Pamiętajmy, że niewłaściwie wybrany kredyt może poważnie zaszkodzić naszym finansom.
Kredyt hipoteczny to produkt kredytowy oferowany przez bank, w którym zabezpieczenie stanowi hipoteka. Czym z kolei jest hipoteka? To zabezpieczenie w postaci nieruchomości, tj. domu, mieszkania, które w momencie niespłacenia kredytu przez kredytobiorcę przejmuje bank. W wyniku podpisania umowy o kredyt hipoteczny bank przekazuje Ci uzgodnioną wcześniej kwotę, a Ty jako kredytobiorca zobowiązujesz się do jej spłaty we wskazanym terminie w postaci rat (włączając kapitał i odsetki).


Koszty kredytu hipotecznego

Każda osoba zainteresowana kredytem hipotecznym powinna odpowiednio wcześniej dokładnie zapoznać się z dostępnymi na rynku ofertami, porównać stawki i obliczyć, czy kredyt nie wpłynie negatywnie na sytuację finansową takiej osoby. Jako kredytobiorca powinieneś wiedzieć, czego się spodziewać od tak dużego kredytu. W ten sposób nic Cię nie zaskoczy! Koszty kredytu można zamknąć w dwóch grupach: RRSO i CKK. RRSO to rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która określa jakie odsetki klient musi zapłacić od pożyczonej kwoty w zależności od czasu spłaty zobowiązania. Z kolei CKK to całkowity koszt kredytu, który obejmuje wszystkie koszty związane z umową kredytową, tj. odsetki, prowizje, opłaty dodatkowe, marże itd.
W przypadku kredytów hipotecznych marża jest stała i nie ulega zmianie w czasie okresu spłaty zobowiązania. Jej wielkość zależy od instytucji udzielającej kredytu, historii kredytowej i oceny BIK, dochodów, rodzaju kupowanej nieruchomości, a także wysokości wkładu własnego.
Co oznacza wkład własny? Warto wspomnieć, że w większości banków, przy finansowaniu zakupu z kredytem hipotecznym należy posiadać właśnie jakiś wkład własny, zazwyczaj jest to 15-30% kwoty, którą chcemy pożyczyć.


Dodatkowe opłaty i prowizje kredytu hipotecznego

W wielu przypadkach do kredytu hipotecznego dodawane są produkty bankowe jak na przykład karty płatnicze, czy konta, ubezpieczenia. Nierzadko tego typu oferty są o wiele korzystniejsze niż sam kredyt hipoteczny bez dodatków. Pamiętaj jednak, żeby dokładnie sprawdzić opłaty i wszelkie dodatkowe koszty użytkowania takich produktów.
Jednym z głównych kosztów dodatkowych wynikających ze wzięcia kredytu hipotecznego jest prowizja za udzielenie kredytu. To jednorazowa opłata, która pobierana jest w momencie, w którym bank wydaje pieniądze kredytobiorcy. W zależności od instytucji udzielającej kredytu może ona być naliczana jako procent od wypłacanej kwoty lub jako dodatkowa gotówka do zapłaty. Zazwyczaj prowizja od udzielenia kredytu nie przekracza 2% całkowitej kwoty kredytu.
Do innych opłat dodatkowych należą: opłata za przygotowanie dokumentacji kredytu, ubezpieczenia kredytu (w przypadku niskiego wkładu własnego), nieruchomości, czy ubezpieczenie pomostowe.
Koszty, które mogą z kolei pojawić się niespodziewanie, jak opłata za zawieszenie spłaty rat kredytu czy karencja, czyli zawieszenie spłaty kapitału, gdzie kredytobiorca spłata tylko odsetki, zależą już wyłącznie od instytucji udzielającej kredytu.


Ocena nieruchomości

Ocena nieruchomości to opłata dodatkowa, która nie jest obowiązkowa we wszystkich instytucjach udzielających kredytów. Jeśli kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego lub sami ją budujemy, koszt oceny nieruchomości przez specjalistę z banku nie będzie naliczany. Z kolei, kiedy nabywamy dom lub mieszkanie na rynku wtórnym, musimy liczyć się z tym, że bank najprawdopodobniej będzie chciał oszacować wartość takiej nieruchomości. Oczywiście klient może też samodzielnie zlecić wycenę rzeczoznawcy, ale koszt takiej usługi będzie niemal taki sam jak w przypadku, kiedy to bank się tym zajmie. Ocena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego zwykle kosztuje kilkaset złotych.

Inne opłaty

Poznaliśmy już wszystkie opłaty obowiązkowe wynikające ze wzięcia kredytu hipotecznego. Warto jednak omówić również koszty, które mogą pojawić się w niespodziewanych, tj. nieplanowanych okolicznościach.
Jedną z takich opłat dodatkowych jest koszt wykonania aneksów do umowy kredytowej. W związku z tym, iż kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie finansowe, ciężko jest przewidzieć naszą przyszłość na tyle lat do przodu. Może za kilka lat będziemy chcieli dokonać jakiejś zmiany w naszej umowie kredytowej. O jakich zmianach mowa? Na przykład data spłaty raty kredytu. Jeśli w ciągu kolejnych lat zmieni nam się dzień otrzymywania wynagrodzenia za pracę, to możliwe, że będziemy chcieli zmienić dzień spłaty raty. Inna zmiana to na przykład numer konta bankowego, z którego spłacana jest rata. Koszt wykonania aneksów do umowy kredytowej może różnić się w zależności od banku, zdarza się również, że jest o opcja całkowicie darmowa. W większości przypadków nie przekracza jednak 200 zł.
Kolejne koszty dodatkowe to coś mniej przyjemnego – są nimi kary związane z niewywiązaniem się z pewnych obowiązków wynikających z podpisania umowy kredytowej. Jak to wygląda w praktyce? Jeśli nie dostarczymy do banku na czas jakichś dokumentów, ten może obciążyć nas karą za takie zaniedbanie. Oczywiście wszystko zależy od instytucji udzielającej kredytu. Najczęściej banku próbują upomnieć kredytobiorcę, kontaktując się telefonicznie bądź listownie i e-mailowo i przypominając o dostarczeniu dokumentów, ale w skrajnych przypadkach może zostać nałożona kara pieniężna.
Jeśli zdarzy się, że krótko po wzięciu kredytu zdobędziesz całkowitą kwotę potrzebną na jego spłatę, może się okazać, że wcześniejsza spłata będzie Cię sporo kosztować. Zazwyczaj z każdym rokiem tzw. karencja maleje i jeśli w pierwszym roku wzięcia kredytu chcemy go spłacić i opłata za wcześniejszą spłatę wynosi 7%, to w kolejnym roku będzie to już 6%.

Od czego zależą koszty kredytu hipotecznego

Wiemy już, że kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie finansowe. Możemy spłacać go 15, 20, czy 35 lat. W związku z tym nikogo nie dziwi, że należy się odpowiednio przygotować przed podjęciem tak ważnej decyzji, bowiem będzie ona nam towarzyszyć przez długie lata. Przed wzięciem kredytu hipotecznego zazwyczaj porównujemy oferty banków i sugerujemy się najkorzystniejszą ofertą. O ile stopa procentowa nie podlega negocjacjom, jest z góry ustalana przez Centralę Banku, to przed wzięciem kredytu możemy negocjować wysokość marży. Ponadto, z reguły im większy wkład własny, tym mniej finalnie będzie nas kosztować sam kredyt. Kwestie takie jak okres spłaty kredytu mogą znacznie zmienić całkowity koszt kredytu.